Generationsskifte – gård och skog

Ett generationsskifte av en skogsfastighet behöver inte vara så krångligt. Många privatägda gårdar och skogsfastigheter i Sverige är relativt små och avancerade skatteupplägg är ofta överflödiga för den typen av fastigheter. 

Men för många är det ändå ett stort känslomässigt steg att lämna över gård och skog till nästa generation. Generationsskiftet kan också få stor betydelse för syskonens relation och påverka det kommande arvskiftet. 

Vad är ett generationsskifte?

Generationsskifte är ingen juridisk term, men begreppet brukar användas när en tillgång övergår till nästa generation, redan under överlåtarens livstid. Man kan säga att generationsskiftet är som ett arvskifte i förtid.

Det vanligaste är att generationsskiftet sker från förälder till barn, och det är den situationen vi har utgått från i den här artikeln. Artikeln behandlar generationsskifte av gård och skog, men principerna är desamma när en fritidsfastighet ska övergå till barnen.

För att hjälpa er att komma igång med ert generationsskifte har vi listat 5 beslut som ni behöver ta ställning till inför ett genomtänkt ägarbyte. Behöver ni vägledning i besluten eller hjälp att upprätta de handlingar som behövs är ni välkomna att kontakta oss.

1. Vem ska ta över?

Det första beslutet i ett generationsskifte av en skogsfastighet, är vem eller vilka som ska bli nästa ägare. Att bara fördela fastigheten mellan barnen i lika delar kan tyckas som en enkel och bra utväg, men att samäga en fastighet har sina bekymmer, särskilt om alla delägare inte är lika intresserade av att äga och sköta om gården.

En möjlig lösning är förstås att syskonen sedan får lösa ut varandra efter egen överenskommelse. Risken är dock att den överlåtelsen måste ske genom köp som då innebär skattekostnader och som inte kan förenas med skyddande villkor. Bättre då att redan från början bestämma vem eller vilka som ska fortsätta äga fastigheten och se till att de övriga får kompensation på annat sätt.

2. Hur ska generationsskiftet ske?

Det vanligaste är att överlåtelsen av fastigheten sker genom gåva, eftersom det oftast är skattemässigt förmånligt. Även om generationsskiftet sker genom gåva, kan den som övertar fastigheten utge viss betalning. Betalningen kan föräldrarna sedan använda för att kompensera de syskon som inte får någon del i fastigheten.

När du överlåter en fastighet som gåva har du också möjlighet att ställa skyddande villkor för det framtida ägandet. De vanligaste villkoren är att fastigheten ska undantas från bodelning (enskild egendom) och att den inte får överlåtas fritt (överlåtelseförbud).

Taxeringsvärdet sätter gränsen för gåva

Överlåtelse genom gåva har dock sina begränsningar. Mottagaren måste nämligen betala mindre än taxeringsvärdet, annars ser Skatteverket det som ett köp och överlåtelsen leder till beskattning av vinst hos föräldrarna. Vill man dessutom undvika stämpelskatt hos Lantmäteriet måste betalningen vara mindre än 85 % av förra årets taxeringsvärde.

För belånade fastigheter och för fastigheter med lågt taxeringsvärde kan överlåtelse genom gåva därför vara uteslutet. Läs mer om gåva mot vederlag här: Kan jag ge bort min fastighet och få betalt? – Juristkompaniet

Generationsskifte genom köp

I vissa situationer är det bättre att genomföra generationsskiftet genom att den som ska ta över köper fastigheten. Så kan t.ex. vara fallet när det finns särkullbarn och bonusbarn med i bilden.

För större skogsfastigheter förekommer det också att köp är mer gynnsamt skattemässigt, eftersom ett köp ger nya underlag för skogsavdrag och räntefördelning. Men för mindre gårdar som funnits i familjen länge, blir de underlagen oftast dyrköpta.

Även om generationsskiftet sker genom köp behöver priset inte motsvara marknadsvärdet. Om överlåtelsen sker till underpris, är det är det viktigt att ange hur eventuell rabatt ska påverka det kommande arvskiftet.

3. Vilket gåvovärde ska gälla?

När generationsskiftet sker genom gåva tar mottagaren också över den förra ägarens skattemässiga situation. Man kan säga att mottagaren får en skatteskuld på köpet. För att kunna sätta ett värde på den fastighet som mottagaren får, brukar man därför räkna bort så kallad latent skatt från fastighetens marknadsvärde.

Att beräkna den latenta skatten på en näringsfastighet går att göra nästan hur krångligt som helst. För mindre gårdar, där inkomsten av näringsverksamheten är begränsad, räcker det dock med en enklare schablonartad beräkning.

Normalt sett räknar man också bort den försäljningsomkostnad som skulle uppstå vid en försäljning. Detta för att den som tar emot fastigheten själv kommer att få stå för den kostnaden vid en framtida försäljning. Marknadsvärdet minskat med försäljningskostnader och skatt brukar kallas för gåvovärdet.

Som gåvogivaren kan du dock, i hög grad, själv avgöra vad gåvan ska anses vara värd. Utöver latent skatt och försäljningsomkostnader kan du välja att ta hänsyn till de förutsättningar som gäller för just ert generationsskifte.

4. Hur ska syskon kompenseras?

Ett vanligt missförstånd är att den som får fastigheten ska lösa ut sina syskon. Eventuell betalning för fastigheten ska dock ske till föräldrarna som i sin tur kompenserar syskonen med det belopp och på det sätt som de finner lämpligt. Det finns två huvudspår när det gäller kompensation till syskon; pengagåva i anslutning till generationsskiftet och kompensation genom att gåvan avräknas som förskott på arv.

Beräkna kompensation genom pengagåva

Hur mycket syskonen ska få i kompensation är upp till givaren av fastigheten. Om fastigheten är obelånad, och givaren vill fördela hela värdet lika mellan barnen, kan följande ”standardmodell” användas för att beräkna pengagåvan till syskonen:

• Gåvovärdet delas med antalet barn. Det visar vilket värde varje barn hade kunnat få vid en försäljning.
• Det/de barn som tar emot fastigheten betalar gåvovärdet minskat med sin/sina egna andelar av värdet.
• Betalningen fördelas mellan dem som inte fått del i fastigheten.

Avräkning som förskott på arv

Ibland är det inte möjligt att kompensera syskonen direkt vid generationsskiftet. Som kompensation kan de då istället få mer av tillgångarna i det kommande arvskiftet. För att det inte ska uppstå några onödiga diskussioner mellan barnen bör det tydlig framgå vilket gåvovärde som ska gälla. Vi rekommenderar att gåvovärdet skrivs in både i själva överlåtelsehandlingen (gåvobrevet eller köpeavtalet) och i föräldrarnas testamente. Läs mer om förskott på arv här: Vad är skillnaden mellan gåva och förskott på arv? – Juristkompaniet

5. Vilka villkor ska gälla för generationsskiftet?

Slutligen bör du bestämma vilka villkor du vill ställa i samband med överlåtelsen av fastigheten. Vissa villkor är för din egen trygghet medans andra skapar ett skydd för den som ska överta fastigheten. Vissa villkor går bara att ställa vid själva generationsskiftet och det är därför mycket viktigt att ni tänker igenom vad som ska gälla för er, innan ni undertecknar några handlingar. Här är en kort beskrivning av de vanligaste villkoren:

• Nyttjanderätt

I samband med överlåtelsen kan du förbehålla dig rätten att nyttja fastigheten även efter att den har gått över till nästa generation. Nyttjanderätten kan avse hela eller delar av fastigheten och gälla för dig och/eller någon annan. Förutsatt att ni kommer överens, går det också att skriva ett separat avtal om nyttjanderätt efter att ni har genomfört generationsskiftet.

• Överlåtelseförbud

Villkor som innebär att fastigheten inte får överlåtas fritt måste framgå av överlåtelsehandlingen för att bli bindande. Rätt utformade kan de ge ett bra skydd, både mot oönskade delägare och mot utmätning av fastigheten. Tyvärr kan överlåtelseförbud också ställa till stora problem, så här är det viktigt att ta erfaren hjälp med utformningen.

• Enskild egendom

Det absolut vanligaste villkoret är att fastigheten ska vara enskild egendom för mottagaren. För att det ska bli bindande måste du ställa villkoret i samband med generationsskiftet och överlåtelsen måste ske genom gåva. Det bästa är att skriva in villkoret i gåvobrevet.

Rättvist generationsskifte

Vad som är rättvist kommer barnen sannolikt att ha olika uppfattning om. Kom ihåg att det är de som äger fastigheten som bestämmer vad som ska gälla i generationsskiftet. Så länge som båda föräldrarna är i livet och kan underteckna överlåtelsen, finns stora möjligheter för dem att själv avgöra värdet på gården och hur stor ersättning syskonen ska få.

Som överlåtare kan du t.ex. ta hänsyn till din önskan att gården ska finnas kvar i släkten, att den som övertar ska klara ekonomin, eller att ett av barnen har visat större intresse och engagemang i gården. Att dela lika mellan alla barn är inte alltid det rättvisa.

Välkommen till Juristkompaniet

Vi på Juristkompaniet är specialister på generationsskifte av mindre, familjeägda gårdar och skogsfastigheter. Hos oss får du enkel och tydlig rådgivning och en snabb och kostnadseffektiv hantering av ert ägarbyte. Vi hjälper er hela vägen, från att beräkna latent skatt till upprättande av gåvohandlingarna.

Kostnadsfri rådgivning inför ert generationsskifte

Vi på Juristkompaniet erbjuder 30 min. kostnadsfri rådgivning inför ert generationsskifte. Vid mötet förklarar ni er situation för juristen, som sedan redogör för de alternativ som finns och förklarar mer om skattekonsekvenserna. Efter genomgången kan juristen också uppskatta kostnaden för att få hjälp att genomföra ert generationsskifte. Ring oss på 0771-31 06 31 eller boka tid direkt via länken nedan.