2. Tillförd byggnad blir lös egendom
När fler vill nyttja fritidshuset kan behovet av nya byggnader uppstå. Om en delägare då tillför en ny byggnad kommer ägarförhållandet för den nya byggnaden inte bli detsamma som för själva fastigheten. Då blir den nya byggnaden s.k. lös egendom och hör inte till fastigheten.
Det kan ställa till med bekymmer för de delägare som nyttjar och tar hand om de gamla byggnaderna på fastigheten. Förbättringar på de gamla byggnaderna innebär en värdehöjning av hela fastigheten, medan förbättring av den nya byggnaden bara gynnar ägaren till den byggnaden.
Den nya byggnaden kommer att fortsätta att vara lös egendom så länge som ägarförhållandena är olika för byggnaden och marken.
Köp in dig i byggnaden
Ett sätt att lösa problemet är att alla som ägare en andel i fastigheten också köper motsvarande andel av den nya byggnaden. Då blir ägarförhållanden desamma och den nya byggnaden blir en del av fastigheten.
Ett annat alternativ är att reglera även detta i ett samäganderättsavtal.
3. Förbättringar av fastigheten kräver enighet
En stor källa tillkonflikt mellan delägare i fritidshus är att de har olika uppfattning om vilka investeringar som ska göras. Här ger lagen stöd för de delägare som inte vill kosta på något onödigt på fastigheten. Alla åtgärder som inte är akuta kräver nämligen samtycke från alla delägare.
I vissa fall blir konsekvensen att fastigheten förfaller. I andra fall väljer de delägare som vill utveckla fastigheten att själva ta på sig kostnaden för detta.
Konflikter uppstår när de mer passiva delägarna direkt motsätter sig förändringar på fastigheten eller plötsligt vill vara med och nyttja fastigheten när den väl är renoverad. Kanske vill de rent av sälja fastigheten, nu när den är i så fint skick.
Köp ut passiv delägare i tid
Det bästa är att försöka lösa ut de delägare som inte har samma engagemang i fastigheten, innan några renoveringar görs. I längden riskerar er olika syn på ägandet att leda till konflikter, oavsett hur bra samäganderättsavtal ni har.
Om en passiv delägare vägrar att sälja kanske du ska överväga att själv lämna samägandet genom att sälja din andel.
6. Delägares andel kan ingå i bodelning
De som samäger en fastighet tar också risken att påverkas om någon delägare hamnar i separation eller skilsmässa. Huvudregeln är att även samägda fritidshus ingår i bodelning för den som har varit gift. Det finns en risk både för att andelen övergår till delägarens ex och att delägaren vill sälja sin andel för att frigöra kapital.
Tuffast blir förstås situationen om du själv är part i bodelning. Du kan då ställas inför att mista fritidshuset, för att det inte finns tillräckligt med likvida medel för att lösa ut din respektive.
Skriv äktenskapsförord
Det går inte att genom t.ex. samäganderättsavtal bestämma att er fastighet ska vara skyddad i bodelning. Situationen kan dock förhindras genom att delägarna i fastigheten upprättar äktenskapsförord med sin respektive där fastigheten görs till enskild egendom. Det förutsätter dock att var och ens äkta hälft går med på det.
Villkor om enskild egendom går också att ta med i överlåtelse av fastigheten genom gåvobrev och testamente.
7. Delägares dödsfall förändrar samägandet
Den avlidne delägarens andel kommer att ingå i dödsboet och huvudregeln är att arvingarna i boet har rätt att överta ägandet till andelen. Inte ens ett överlåtelseförbud står i vägen för den rätten. (Däremot kommer arvingarna också att få rätta sig efter överlåtelseförbudet om de vill sälja andelen.)
Innan dödsboet är skiftat ska alla delägare i dödsboet vara eniga om åtgärder på fastigheten. I dödsbon med många, eller oeniga delägare, innebär det i praktiken att allt arbete på fastigheten får läggas på is.
Skydda övriga delägare genom testamente
Genom att skriva testamente kan du underlätta för övriga delägare och förebygga de problem som kan uppstå vid din bortgång. Vilken lösning som passar bäst varierar förstås från fall till fall. Genom testamentet kan du t.ex. ge någon rätt att överta din andel, ge någon nyttjanderätt eller bara bestämma om förvaltning av andelen fram till skiftet.
Du kan också göra din andel av fastigheten till enskild egendom för mottagaren, skydda andelen mot utmätning och se till så att mottagaren av din andel inte kan sälja andelen hur som helst.
Givetvis kan du också uppmuntra övriga delägare att göra detsamma för dig. Kom bara ihåg att ett testamente aldrig är bindande för den som har skrivit det. Även om ni som delägare bestämmer att alla ska testamentera på ett viss vis, kan var och en ändra sitt testamente utan att ens meddela de andra.
Välkommen att kontakta Juristkompaniet
Våra jurister är specialister allt som rör familjejuridik och ägande av fastigheter. Kontakta oss gärna om du har frågor om att äga fritidshus tillsammans eller om ni behöver hjälp att att skriva t.ex. ett samäganderättsavtal. Du når oss på 0771-31 06 31 eller [email protected].
Och torpet på bilderna? Det ligger på Slåtteråsen i Jämtland och samägs av mig och min mamma… / Emma Berg, Juristkompaniet i Östersund.