Äga fritidshus tillsammans – smart lösning eller juridisk mardröm?

Att äga fritidshuset tillsammans med någon har många fördelar. Ni delar på kostnaderna, hjälper varandra med skötsel och underhåll och får en gemensam plats att samlas på.

Men att samäga har också sina nackdelar, inte minst juridiskt. Här listar vi sju juridiska regler som kan ställa till problem med samägandet. Vi ger också tips på hur ni kan förebygga och lösa de konflikter som kan uppstå.

1. Delägare får en ideell andel

Alla som äger en del av en fastighet äger en s.k. ideell andel av fastigheten. Det betyder att var och en äger sin andel av fastigheten som helhet. Det går alltså inte att dela upp ägandet så att ni äger varsina områden eller varsina byggnader som hör till fastigheten.

I praktiken är det dock vanligt att de som äger fritidshus tillsammans delar upp nyttjandet till husen på tomten. Ofta tar då var och en ansvar för underhåll och skötsel av den byggnad man nyttjar.

Ett problem om du själv bekostar renovering av ”din” stuga, är att du egentligen tillför värde till hela fastigheten. Därigenom ökar även värdet av de övriga delägarnas andelar. Om du sedan ska lösa ut dem ur fastigheten, riskerar du att få betala för en del av din renovering en gång till.

Skriv samäganderättsavtal

I ett samäganderättsavtal kan delägarna avtala om nyttjandet av de olika byggnaderna. Ni kan också, i avtalet, klargöra hur ni ska fördela både kostnader och intäkter från fastigheten.

Se därför till att ha ett tydligt samäganderättsavtal undertecknat och klart innan du t.ex. börjar renovera. Vi på Juristkompaniet har lång erfarenhet av att skriva samäganderättsavtal och hjälper kunder över hela landet. Kostnaden varierar beroende på hur omfattande avtalet är och hur många delägare ni är i fastigheten, men de flesta samäganderättsavtal brukar kosta ca: 7 600 kr.

2. Tillförd byggnad blir lös egendom

När fler vill nyttja fritidshuset kan behovet av nya byggnader uppstå. Om en delägare då tillför en ny byggnad kommer ägarförhållandet för den nya byggnaden inte bli detsamma som för själva fastigheten. Då blir den nya byggnaden s.k. lös egendom och hör inte till fastigheten.

Det kan ställa till med bekymmer för de delägare som nyttjar och tar hand om de gamla byggnaderna på fastigheten. Förbättringar på de gamla byggnaderna innebär en värdehöjning av hela fastigheten, medan förbättring av den nya byggnaden bara gynnar ägaren till den byggnaden.

Den nya byggnaden kommer att fortsätta att vara lös egendom så länge som ägarförhållandena är olika för byggnaden och marken.

Köp in dig i byggnaden

Ett sätt att lösa problemet är  att alla som ägare en andel i fastigheten också köper motsvarande andel av den nya byggnaden. Då blir ägarförhållanden desamma och den nya byggnaden blir en del av fastigheten.

Ett annat alternativ är att reglera även detta i ett samäganderättsavtal.

3. Förbättringar av fastigheten kräver enighet

En stor källa tillkonflikt mellan delägare i fritidshus är att de har olika uppfattning om vilka investeringar som ska göras. Här ger lagen stöd för de delägare som inte vill kosta på något onödigt på fastigheten. Alla åtgärder som inte är akuta kräver nämligen samtycke från alla delägare.

I vissa fall blir konsekvensen att fastigheten förfaller. I andra fall väljer de delägare som vill utveckla fastigheten att själva ta på sig kostnaden för detta.

Konflikter uppstår när de mer passiva delägarna direkt motsätter sig förändringar på fastigheten eller plötsligt vill vara med och nyttja fastigheten när den väl är renoverad. Kanske vill de rent av sälja fastigheten, nu när den är i så fint skick.

Köp ut passiv delägare i tid

Det bästa är att försöka lösa ut de delägare som inte har samma engagemang i fastigheten, innan några renoveringar görs. I längden riskerar er olika syn på ägandet att leda till konflikter, oavsett hur bra samäganderättsavtal ni har.

Om en passiv delägare vägrar att sälja kanske du ska överväga att själv lämna samägandet genom att sälja din andel.

4. Alla delägare kan sälja sin andel

Som huvudregel kan var och en kan fritt sälja eller på annat sätt överlåta sin andel i fastigheten. Som delägare är du inte skyldig att först erbjuda de andra delägarna att överta andelen, eller att ens underrätta dem.

Att sälja sin andel till någon helt utomstående är inte helt enkelt, och ganska ovanligt. Däremot är det inte ovanligt att någon av ägarna t.ex. vill dela sin andel med sambon eller överlåta sin andel till barnen.

Det är långt ifrån säkert att de nya delägarna har samma syn på förvaltningen av fastigheten eller att de samma ekonomiska förutsättningar som övriga delägare.

Begränsa möjligheten att överlåta

Det går inte att genom avtal hindra en delägare från att sälja sin egen andel. Det enda sättet att åstadkomma sådana begränsningar är när fastigheten byter ägare genom en s.k. benefik överlåtelse, oftast testamente eller gåvobrev. Då har överlåtaren möjlighet att ta in villkor om hembud eller överlåtelseförbud som blir bindande för mottagaren.

Överlåtelseförbud och hembudsvillkor kan i sig ställa till ganska stora problem när fastigheten ska säljas eller belånas. De registreras i fastighetsregistret och är svåra (ibland omöjliga) att ta bort. Det är därför mycket viktigt att den typen av villkor formuleras på ett genomtänkt sätt.

5. Alla kan begära tvångsförsäljning av hela fastigheten

Något som är viktigt att känna till är också att alla delägare, som huvudregel, har rätt att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten. Den som vill sälja vänder sig då till tingsrätten och begär att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion.

Tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen är normalt sett ett dyrt och krångligt sätt att sälja en fastighet. Tingsrätten förordnar en god man, ofta en jurist eller advokat, som ska ansvara för försäljningen. Gode mannen har rätt att få betalt för sin tid och tar betalt per timme.

Betalningsansvaret för gode mannens arvode är solidariskt. Det innebär att du riskerar att få betala notan om intäkten inte räcker till och de andra delägarna inte har råd (se NJA 2011 s. 399).

Begränsa rätten till tvångsförsäljning

Genom ett internt avtal kan ni delägare avtala bort eller begränsa möjligheten att begära tvångsförsäljning av fasigheten. En sådan bestämmelse är vanlig i samäganderättsavtal och skyddar de delägare som vill behålla fastigheten.

Tänk dock på att tvångsförsäljning också kan vara det enda sättet att upplösa ett samägande som inte fungerar. Det är inte lätt att sälja en andel av en fastighet när det finns en konflikt med de övriga delägarna. Om ni helt avtalar bort rätten till tvångsförsäljning riskerar du att bli fast i ett oönskat ägande.

Klyvning går före tvångsförsäljning

För större fastigheter som går att dela upp i flera självständiga delar, kan klyvning vara ett alternativ för att lösa upp samägandet. Genom klyvningen ”dödas” den ursprungliga fastigheten och mark och byggnader delas upp, så att delägarna får nybildade egna fastigheter. Om någon delägare ansöker om klyvning hos Lantmäteriet, går det ärendet före tvångsförsäljning.

6. Delägares andel kan ingå i bodelning

De som samäger en fastighet tar också risken att påverkas om någon delägare hamnar i separation eller skilsmässa. Huvudregeln är att även samägda fritidshus ingår i bodelning för den som har varit gift. Det finns en risk både för att andelen övergår till delägarens ex och att delägaren vill sälja sin andel för att frigöra kapital.

Tuffast blir förstås situationen om du själv är part i bodelning. Du kan då ställas inför att mista fritidshuset, för att det inte finns tillräckligt med likvida medel för att lösa ut din respektive.

Skriv äktenskapsförord

Det går inte att genom t.ex. samäganderättsavtal bestämma att er fastighet ska vara skyddad i bodelning. Situationen kan dock förhindras genom att delägarna i fastigheten upprättar äktenskapsförord med sin respektive där fastigheten görs till enskild egendom. Det förutsätter dock att var och ens äkta hälft går med på det.

Villkor om enskild egendom går också att ta med i överlåtelse av fastigheten genom gåvobrev och testamente.

7. Delägares dödsfall förändrar samägandet

Den avlidne delägarens andel kommer att ingå i dödsboet och huvudregeln är att arvingarna i boet har rätt att överta ägandet till andelen. Inte ens ett överlåtelseförbud står i vägen för den rätten. (Däremot kommer arvingarna också att få rätta sig efter överlåtelseförbudet om de vill sälja andelen.)

Innan dödsboet är skiftat ska alla delägare i dödsboet vara eniga om åtgärder på fastigheten. I dödsbon med många, eller oeniga delägare, innebär det i praktiken att allt arbete på fastigheten får läggas på is.

Skydda övriga delägare genom testamente

Genom att skriva testamente kan du underlätta för övriga delägare och förebygga de problem som kan uppstå vid din bortgång. Vilken lösning som passar bäst varierar förstås från fall till fall. Genom testamentet kan du t.ex. ge någon rätt att överta din andel, ge någon nyttjanderätt eller bara bestämma om förvaltning av andelen fram till skiftet.

Du kan också göra din andel av fastigheten till enskild egendom för mottagaren, skydda andelen mot utmätning  och se till så att mottagaren av din andel inte kan sälja andelen hur som helst.

Givetvis kan du också uppmuntra övriga delägare att göra detsamma för dig. Kom bara ihåg att ett testamente aldrig är bindande för den som har skrivit det. Även om ni som delägare bestämmer att alla ska testamentera på ett viss vis, kan var och en ändra sitt testamente utan att ens meddela de andra.

Välkommen att kontakta Juristkompaniet

Våra jurister är specialister allt som rör familjejuridik och ägande av fastigheter. Kontakta oss gärna om du har frågor om att äga fritidshus tillsammans eller om ni behöver hjälp att att skriva t.ex. ett samäganderättsavtal. Du når oss på 0771-31 06 31 eller [email protected].

Och torpet på bilderna? Det ligger på Slåtteråsen i Jämtland och samägs av mig och min mamma… / Emma Berg, Juristkompaniet i Östersund.